烈焰狂峰2

烈焰狂峰2(www.idobzooki.com) 编辑:jh-hvzu 时间:2017-10-21 14:44:11

  “同床异梦”背后的隐患

  这笔交易累计金额高达632亿元,创下国内房地产并购规模的最高记录。两大巨头“联姻”引发持续、广泛的关注,尤其是交易条款中“万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款后,融创方向万达支付295.75亿的最后一笔收购款”,引发外界关于“万达借钱给融创收购自己”的猜测。

  执惠旅游创始人刘照慧亦分析指出,前述出售的万达文旅项目虽是优质资产,但是项目投资周期长、回报慢,导致负债率比较高,在整合运作方面会形成不少压力。

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  一个细节或可窥见万达急于甩掉包袱之迫切心情。7月11日融创发布的公告显示,632亿元对价中,有296亿元是来自万达委托银行发放的贷款。这种“卖方融资”模式引发了广泛的质疑。在香颂资本执行董事沈萌看来,万达借钱给融创是变相为其提供“分期付款”的便利,归根到底是为了自己出手旗下资产提供便利。“一个铁了心要卖,一个想买(但)缺点钱”,于是便有了如此交易设计。

  对于融创来说,“资源(场景)+内容+运营”将是其发展的核心方向。刘照慧表示,融创通过并购已获得项目资源,再加上乐视网、乐视影业等内容依托,以及万达在文旅产业的品牌运营能力,由此形成在文旅产业的布局。

  我国森林资源相对匮乏,是木材进口大国,2014年以来,出于保护资源和环境考虑,我国开始有序停止天然林商业性采伐,并在2016年底全面停止了全国天然林商业性采伐。在供应收缩的同时,下游行业需求依然旺盛。房地产投资和销售快速增长,促进建筑、家居用木材需求猛增,导致国内木材供需缺口逐步扩大。


  而万达与融创之间目前看似“双赢”的局面,未来也有可能是两大巨头两败俱伤、“双输”的导火索。著名经济学家宋清辉向网易财经指出,融创收购万达资产后,三大评级机构均对融创的财务风险作出警示,说明其现金流问题十分严重,或许融创只有通过进一步举债才能够支持自己的资本版图的扩张。资本市场向来只用股权说话而不会讲情面,融创拿下万达文旅项目控制权,万达将会逐渐失去话语权。同时,万达在朝轻资产方向转型之后,若进程一旦受挫,也有可能因此走上“下坡路”,长远来看反而会因此惹来更多的麻烦。

  万达急于走轻资产路线而甩下的这些包袱,对于融创来说,或许是个具有高附加值的“大礼包”。黄文杰对网易财经表示,现在地产商拿地越来越难,尤其是大宗地块。而融创接盘万达这些项目,更多的正是看重其中的土地储备。

  7月10日的一则重磅消息引爆舆论。当日,万达集团与融创中国(01918.HK)发布联合公告称,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将西双版纳等地13个文旅项目的91%股权转让给融创,并由后者承担项目的全部贷款;万达同时出售给融创的,还有北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店,价值335.95亿元。

  不过,繁荣背后也暗藏风险。根据融创2016年年报,公司当年年末净负债率高达121%。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前融资市场的环境不断收紧,持续加码的并购也会带来很多成本,比如说融资成本会提高、潜在的偿债压力会增大,以及销售回笼资金的节奏会放缓等。这是融创需要警惕的。


  尽管投资额巨大,且被王健林寄予“击败迪士尼”的厚望,但实际上,万达在文旅项目上的发展并非一帆风顺。据网易财经此前报道,武汉万达电影乐园,开业近19个月便因游客数量低迷暂停营业;万达长白山国际度假区,截至2015年6月30日亏损3.4亿元;而万达曾计划投资500亿元打造的大连金石滩文化旅游项目,则早于2014年前后便流产。

  央广网呼伦贝尔3月17日消息(记者宝音 通讯员刘丽华)据海关统计,今年前2个月,满洲里口岸进口木材175.6万立方米,较上年同期增长17.8%;贸易值18.2亿元人民币,增长35.8%。

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  黄文杰也表示,在万达与融创未来的合作中,矛盾与摩擦不可避免。比如,双方在公告中虽然提出了合作模式保持“四个不变”,但是并未给出承诺期限,随着控制权由万达变更为融创,未来合作能否顺利进行仍存隐患。


  回溯万达与融创的此次合作,一方面,万达在不断做着“减法”。近年来,万达在“去地产化”的道路上前行,王健林也多次表达不愿再做地产商的想法。2016年,万达首次实现服务业超越地产收入。万达2017年上半年业绩显示,万达地产和服务业收入占总收入的比重分别是42.1%和57.9%。

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  不过,一位不愿具名的商业地产人士指出,两个原生基因完全不同的巨头的合作,免不了产生摩擦,目前看似“双赢”的局面,未来也不排除会出现“双输”的可能。

  7月10日万达董事长王健林曾对媒体表示,此次交易完成后,万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款,负债率将大幅下降。万达商业2016年上半年报告显示,其目前的资产总值约为6947亿元,负债总额约5047亿元,负债率达72.6%。

  中原地产首席分析师张大伟也分析指出,万达转让非核心资产的主要原因应该和回A受挫有关。而作为国内最大的商业地产公司,万达上个月债券出现恐慌性抛售,可能影响了流动性,也可能会对其未来融资和发债带来负面影响,所以转让非核心资产对提高流动性有帮助。


  俄产木材进口以边境小额贸易方式为主,占同期口岸木材进口总量的96.5%;其余以一般贸易方式和加工贸易方式进口。民营企业是进口的主力军,木材进口量占进口总量的98.5%,其余为国有企业和外商独资、合资企业进口。

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  黄文杰表示,近年来中国房地产行业的集中度越来越高,排名前十的房企在国内房地产市场的总销量占比上升,每年的增长率惊人。只有规模化才能站稳脚跟,所以迅速扩大规模成为摆在面前的难题。对于融创来说,如何比别人更快地获得土地储备,说到底并购是一个较好的方式。

今年前两月满洲里口岸俄产木材进口量增加


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  值得一提的是,在万达与融创的交易公告中,双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”:品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

  一位不愿具名的投行人士向网易财经表示,在今年上半年国内IPO提速的大背景下,万达未能如愿步入A股,而下半年面临IPO脚步放缓,再加上房地产公司IPO发行几乎处于停滞的状态,万达商业回A仍然存在不确定性。所以万达此次出售资产给融创,在于摘掉“房地产”标签,向轻资产转型,增加尽快回A的可能性。

  拿地之外,另一方面,融创的文旅产业野心逐渐凸显。在本次交易中,融创获得了万达13个文旅项目的控制权,未来的发展机会可期。

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